Facturation électronique: Soyez prêt pour la réforme 2026

Introduction

À partir de septembre 2026, la facturation électronique transformera en profondeur les pratiques administratives et comptables des professionnels de l’immobilier. Agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics : tous sont concernés, avec des impacts différenciés selon la nature de leurs flux, le profil de leurs clients et leurs obligations fiscales.

Concrètement, les factures ne seront plus de simples fichiers PDF transmis par e-mail ou encore des documents papiers transmis par la poste, mais des flux structurés, contrôlés par des Plateformes Agréées (PA) directement connectées à l’administration fiscale et générés par les Opérateurs de Dématérialisation (OD).

Au-delà de la mise en conformité réglementaire, cette réforme constitue un changement structurant pour l’organisation des sociétés. Réception des factures fournisseurs, qualification des tiers, distinction entre flux B2B et B2C, transmission des données, respect des mentions obligatoires : la facture devient un véritable outil de pilotage.

Ce livre blanc a été conçu pour vous accompagner dans cette transition avec méthode. Vous y trouverez les repères essentiels pour comprendre la réforme, les points de vigilance propres à chaque métier de l’immobilier, les actions à engager dès maintenant, ainsi qu’un éclairage sur la manière dont Septeo Proptech (Modelo et Septeo ADB) facilite cette évolution.

 

1. Contexte et objectifs

La réforme de la facturation électronique B2B en France repose sur l’article 289 bis du Code général des impôts, complété par la loi de finances rectificative 2022 et la loi de finances 2024. Elle s’inscrit dans le cadre de la directive européenne sur la TVA à l’ère numérique (ViDA).

Trois objectifs structurent ce dispositif :

• Lutter contre la fraude à la TVA : en offrant à la DGFiP un contrôle automatisé et en temps réel des flux de facturation.
• Réduire les coûts de gestion : le traitement d’une facture papier coûte en moyenne 14 € à 20 €, contre 1,50 € à 3,50 € pour une facture électronique structurée.
• Préremplir les déclarations de TVA : à terme, l’administration exploitera les données transmises pour simplifier vos obligations déclaratives

 

1. Le calendrier officiel

La réforme s’applique de manière progressive, selon la taille de l’entreprise.

Voici le calendrier à retenir pour les professionnels de l’immobilier, majoritairement des TPE et PME :

1er septembre 2026

Obligation de réception des factures électroniques via une Plateforme Agréée.

Entreprises concernées : toutes les entreprises assujetties à la TVA, quelle que soit leur taille.

Obligation d’émission au format électronique structuré.

Entreprises concernées : Grandes entreprises (CA > 1,5 Md€ ou > 5 000 salariés) et ETI (250–4 999 salariés).

 

1er septembre 2027

Obligation d’émission au format électronique structuré. Entreprises concernées : PME, TPE et micro-entreprises soit la grande majorité des sociétés.

À retenir pour votre société : même si vous n’êtes pas tenu d’émettre avant septembre 2027, vous devez impérativement être en capacité de recevoir des factures électroniques dès septembre 2026. N’attendez pas pour choisir une Plateforme Agréée.

 

1. Les sanctions en cas de non-conformité

Le non-respect des obligations expose les entreprises à des amendes. À titre indicatif, les textes en vigueur prévoient les seuils suivants à faire valider par votre service juridique ou votre expert comptable avant toute communication externe :

• 50 € par facture émise hors format électronique (plafond 15 000 € par an).
• 500 € par transmission dépourvue d’e-reporting.
• 500 € puis 1 000 € par trimestre en l’absence de désignation d’une Plateforme Agréée pour la réception. Ces montants sont issus de la loi de finances de février 2026.

Ils sont susceptibles d’évoluer après la diffusion de ce document.

 

Les formats et plateformes

A. E-invoicing vs. e-reporting : deux notions à maîtriser

La réforme repose sur deux mécanismes complémentaires qu’il est indispensable de bien distinguer pour en mesurer les impacts concrets.

• L’e-invoicing concerne les factures émises entre entreprises françaises assujetties à la TVA (B2B). Ces factures devront être émises, transmises et reçues dans un format électronique structuré (Factur-X, UBL ou CII). Leur circulation passera obligatoirement par des plateformes agréées, garantes de leur conformité et de leur transmission.

 

• L’e-reporting couvre l’ensemble des opérations qui ne relèvent pas de l’e-invoicing : factures émises à destination de particuliers (B2C), de clients étrangers ou flux spécifiques. Dans ces cas, les données de transaction doivent être transmises à l’administration fiscale selon une périodicité définie mais toujours via une PA.

Dans le secteur immobilier, cette distinction est structurante.

Selon son activité, une société facture à la fois :

• des particuliers (honoraires de transaction, de location, de syndic) ;
• des professionnels (personnes morales, prestataires) ;
• et parfois des clients étrangers.

Elle est donc concernée simultanément par les deux dispositifs

 

B. Les formats de factures acceptés

Au sens de la réforme, une facture électronique n’est pas un PDF envoyé par e-mail. Elle doit être générée dans un format structuré, lisible à la fois par les logiciels et par l’humain. Trois formats sont reconnus par l’administration :

C. Les Plateformes Agréées (PA) : le cœur du dispositif

Depuis octobre 2024, le gouvernement a renoncé à créer un Portail Public de Facturation (PPF) dédié au B2B. Le dispositif repose désormais exclusivement sur des Plateformes Agréées (PA), entreprises privées certifiées par la DGFiP

Les professionnels de l’immobilier face à la réforme

Le secteur immobilier présente une particularité majeure : ses flux de facturation sont simultanément B2B et B2C, ce qui détermine l’application de l’e-invoicing ou de l’e-reporting selon le profil du client. En outre, le rôle de mandataire lui impose de prendre en charge le traitement des échanges de ses clients, il doit donc intervenir pour ses factures propres mais aussi celles de ses clients.

Cas pratiques en location saisonnière

La location saisonnière est très majoritairement B2C : les séjours sont facturés à des particuliers, ce qui relève de l’e-reporting. Les plateformes OTA (Airbnb, Booking, Abritel…) constituent un cas particulier

Plan d’action pour votre société

 

Voici le plan d’action recommandé pour les sociétés, structuré en étapes claires selon les priorités réglementaires

A. Les étapes à suivre

1. Questions fréquentes

Dois-je changer de logiciel pour être conforme ?

Non, à condition que votre logiciel métier soit connecté à une Plateforme Agréée. Avec Septeo Proptech (Modelo et Septeo ADB), c’est le cas : votre logiciel intègre nativement la connexion à la PA Septeo. Aucune migration n’est nécessaire.

 

Que se passe-t-il si mon client ou mon fournisseur n’est pas prêt ?

Votre Plateforme Agréée gère la transmission. Si le destinataire n’est pas encore équipé, la PA peut générer une version lisible de secours. La responsabilité de l’émetteur se limite à la transmission via une PA. Les loyers et appels de fonds sont-ils concernés par la réforme ?

Les loyers en gestion locative ne sont pas systématiquement inclus au champ de la réforme. Lorsqu’un bailleur et un locataire sont tous deux assujettis à la TVA, les loyers sont considérés comme des factures et entrent donc dans le périmètre de la facturation électronique. En revanche, les appels de fonds en copropriété ne constituent pas des factures au sens fiscal et restent, à ce titre, hors du champ de la réforme.

 

Quels sont les impacts concrets sur mon organisation ?

Ils peuvent être significatifs : fin des ressaisies manuelles, automatisation des flux, nécessité de fiabiliser les données, nouveaux circuits internes. Il s’agit d’une transformation organisationnelle, pas uniquement technique.

La réponse Septeo Proptech

La réforme de la facturation électronique ne doit pas ajouter de la complexité pour vos équipes. Elle doit s’intégrer naturellement dans vos processus existants, au plus près de vos usages métier.

C’est l’approche portée par Septeo Proptech (Modelo et Septeo ADB) : permettre aux professionnels de l’immobilier de gérer la réception des factures électroniques, l’orientation des flux B2B et B2C, ainsi que la transmission des données requises, directement depuis leur environnement de travail habituel.

A. La PA Septeo

Septeo est reconnue comme Plateforme Agréée par l’administration fiscale (DGFiP) et assure l’ensemble des missions prévues par la réglementation.

B. Ce que cela change concrètement pour vos équipes

Concrètement, la prise en charge de la facturation électronique dans Septeo Proptech (Modelo et Septeo ADB — SPI, Magi, Lobby, Aramis) signifie :

 

• Intégration native : pas de nouvel outil à apprendre, pas de double saisie.
• Exploitation des données existantes : le statut B2B ou B2C est déterminé automatiquement à partir de la fiche tiers déjà renseignée.
• Orientation automatique des flux : e-invoicing ou e-reporting selon le profil du client ou du fournisseur, sans intervention manuelle.
• Réduction des ressaisies : les factures fournisseurs reçues via la plateforme sont directement disponibles pour comptabilisation.
• Accompagnement progressif : la transition se fait par étapes, calée sur les échéances réglementaires et le rythme de votre société

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